关于存量房贷利率调整的真实情况
写在前面¶
2023 年 8 月 31 日，中国人民银行，国家金融监督管理总局，联合发文《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
瞬间冲上热搜，网民们奔走相告。
大家脑补的场景，利率从 5.2% 降到 3.6%，每个月降个几百块月供应该稳了。
实际情况是，这个政策和大部分人没关系。
只有少部分被银行坑的人，能够通过这个政策爬出坑。仅此而已。
举个例子，你是 2019 年 8 月 30 日 - 2022 年 5 月 17 日 发放的贷款，当时首套房的利率下限是 LPR+30BP，LPR 是 4.3% 时，当时的利率下限就是 4.6%。
那么，如果你的贷款利率是 4.6%，则无法享受本次的调整。如果高于 4.6%，则可以调到 4.6%。
哪些人会高于政策利率下限呢？
比如到了年底，银行贷款额度紧张，各银行执行利率，会在利率下限基础上再额外上浮。这些倒霉蛋，为了买房，只能咬牙接受条款。
这次政策，是让这些倒霉蛋爬出坑的，不是普惠政策。
政策解读¶
政策的核心是下面这句话：
自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
核心中的核心是“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
下图是不同时间段，厦门市首套房利率下限。
当前的 LPR 是 4.3%，根据你的贷款发放日期，套到下面表格中算一下。如果已经是利率下限了，可以说这个政策和你一点关系都没有，可以洗洗睡了。
乐观地解读：这个政策利好银行。
原以为这些银行，要给房奴们每个月发几百块大红包。现在发现，只是把原来从一些倒霉蛋身上，多收的利息，降到正常水平而已。那些倒霉蛋过去多付的利息，依然并入银行的净利润表。
写在最后¶
笔者目前的利率是 LPR+30BP，历史高位。
原以为，这个政策可以让我们这些在利率高位买房的人，从 LPR+30BP 调到现在的 LPR-20BP，即从 4.6% 利率调到 4.1% 的利率。
期望有多大，失望就有多大。
买个房，利率高高地站岗。炒个股，股价高高地站岗。
我站岗，我光荣。关灯吃面。
你的房贷利率下调了么？留言说说。
（完）